Кейсы

+7 915 960 43 97

Блог

Как я собираю Директ для недвижимости

18.10.2026 · 7 мин чтения

Тёмный макет жилого блока с коралловой кромкой на чёрном фоне

Недвижимость в Директе я собираю по задаче человека, а не по слову квартира. Купить, снять, новостройка и вторичка живут в разных группах, и только если агентство это правда ведёт. Поиск с сетью не соединяю. Вакансии риелтора, ремонт и мебель в эти группы не кладу. Заявка, которую жду, — просьба показать объект или звонок, а не клик по цене.

Одну группу на весь спрос я не открываю

Человек набирает в поиске не вывеску агентства. Ему нужна своя задача: купить квартиру, снять жильё, посмотреть новый дом или вторичку. Одно объявление на всё это молчит. По нему не понять, что агентство правда ведёт и есть ли объект, который можно показать.

Спрос я раскладываю по задаче. Купить, снять, новостройка и вторичка стоят отдельно. Если склеить это в один текст, на стойке потом гадают, какой показ готовить и кого везти на объект.

Голое слово квартира ключом не оставляю. Без задачи оно тянет вакансии, ремонт, мебель и картинки комнат. Заявка на показ в таком хвосте теряется.

Группы завожу по задаче

Группу открываю только под задачу, которую агентство правда ведёт. Продаж нет — фразы про покупку уходят в минус. Аренду не ведут — запросы снять не прячу внутрь покупки. Новостройки в работе нет — новый дом в заголовке не обещаю. Вторички нет — про готовые квартиры в объявлении не пишу.

Купить отдаю человеку, который ищет квартиру для себя. В ключах — покупка и район, где агентство реально возит на показ. В заголовке называю покупку и запись на просмотр. В первой строке зову на встречу. Клик по цене заявкой не считаю: человек ещё выбирает, какой объект смотреть.

Снять пишу своим текстом. В ключах — снять квартиру и район, где объекты правда сдают. Объявление зовёт на просмотр или звонок. Покупку в ту же строку не подмешиваю, иначе неясно, какой показ готовить.

Новостройку держу отдельно, и только если агентство этот дом правда ведёт. Человек ищет новый дом, а не общий список базы. В тексте — новостройка и как записаться на показ. Фразы про вторичку здесь не живут: они забирают чужую задачу и путают отчёт.

Вторичку открываю только если агентство показывает готовые квартиры. В ключах — вторичная квартира и район показов. В объявлении — вторичка и время на просмотр. Если вторички нет, эти фразы в кабинет не пускаю.

Фразу сразу с двумя задачами в одну группу не кладу. Купить и снять в одной строке ломают отчёт: клик есть, а какой показ готовить, неясно. Оставляю такую фразу там, где заголовок честнее.

Район сидит внутри задачи. Два адреса в одном объявлении не держу. Имя агентства, если его уже ищут, веду отдельной кампанией и не лью туда общий запрос купить квартиру.

Слово сегодня в заголовок ставлю только когда на этот день правда есть окно для показа. Пустое сегодня клик забирает, а встречу не ставит.

Группа	Что кладу в ключи	Что пишу в объявлении	Какая заявка нужна
Купить	покупка квартиры и район показов	покупка и запись на показ	заявка на показ или звонок
Снять	снять квартиру в этом районе	отдельный просмотр и звонок	заявка на просмотр
Новостройка	новый дом, если его ведут	новостройка и как записаться	заявка на показ дома
Вторичка	готовая квартира и район	вторичка и запись на показ	заявка на показ вторички

Четыре тёмных объёма разной высоты с коралловой кромкой у основания

Купить, снять, новостройка и вторичка стоят четырьмя отдельными блоками.

Поиск и сеть у меня в разных кампаниях

Поиск забирает того, кто уже набрал купить, снять, новостройку или вторичку. Объявление называет задачу и как записаться на показ или позвонить. Сеть в эту кампанию не добавляю. Она возвращает людей, которые страницу открыли и заявку не оставили.

Пока поиск и сеть лежат в одном отчёте, не разобрать, какая фраза привела на показ. У площадок разные кампании и разные тексты. Приглашение просто полистать картинки в поиск не ставлю: там человек уже назвал задачу.

Сеть включаю, когда форма заявки уже стоит. Сначала идёт поиск по задачам. Потом сеть догоняет тех, кто форму не отправил. Охват без формы не запускаю: клик без просьбы показать объект встречу не ставит.

Площадка	Кого ловлю	Как держу границу
Поиск	уже ищет купить, снять, новый дом или вторичку	отдельная кампания и свой текст
Сеть	открыл страницу и не оставил заявку	отдельный догон, поиск его не подменяет

Вакансии, ремонт и мебель остаются снаружи

Вакансия риелтора в группы квартир не входит. Человек ищет работу, а не показ. Объявление про покупку не должно открываться на запрос работа в агентстве.

Ремонт тоже снаружи. Бригада и перепланировка — не задача купить или снять. Даже если объект потом будут приводить в порядок, в этом кабинете я ловлю показ, а не подряд на работы.

Мебель из того же ряда. Диван, шкаф и кухня на заказ в эти группы не входят. Человек ищет обстановку, а не встречу на объекте.

На Авито человек смотрит чужие карточки, а заявку на показ я собираю в Директе.

Вакансия риелтора и работа в агентстве живут вне групп
Ремонт, бригада и перепланировка в эти группы не входят
Мебель, диван и кухня на заказ остаются снаружи
Курсы, обучение и резюме уходят в минус
Скачать планировку и картинки комнат ключом не оставляю
Чужой район, куда на показ не ездят, в ключи не кладу

Ровная стопка тёмных плит слева и россыпь предметов справа

Слева свои группы, справа шум: вакансии, ремонт и мебель.

Жду заявку на показ или звонок

В Метрике отмечаю действие, которое менеджер может закрыть. Заявка на показ: день, задача и способ связи. Звонок засчитываю, когда по нему ставят встречу на объекте. Клик по цене в ту же цель не складываю.

В тексте зову записаться на показ или позвонить, чтобы время поставили. Список объектов висит рядом с формой, а не вместо неё. На кнопке — запись на показ или звонок, а не просьба узнать цифру.

Куда ведёт объявление, то и открывается. Купить показывает задачу покупки, снять — просмотр аренды, новостройка — этот дом, вторичка — готовые квартиры. При одном офисе веду в блок этой задачи, а не на рассказ обо всём агентстве.

Объявление квартиру не продаёт. Оно приводит человека на показ или на звонок. Дальше разговор ведёт менеджер, а решение остаётся за человеком и объектом. В заголовке я продажу не обещаю.

Минус-слова ставлю до первого показа

Минус ставлю до показов, иначе группы слипаются. Общий список висит на кампании. То, что мешает одной задаче, дописываю внутри неё.

В общий минус кладу вакансию риелтора, работу, резюме, курсы, ремонт, мебель и скачанные картинки. Слово бесплатно тоже минусую: показ идёт по записи, а не как подарок в заголовке.

Хвосты аренды убираю из покупки, если агентство не сдаёт. Фразы про новый дом убираю из вторички, если дом не ведут. Посуточную сдачу минусую, когда сдают только надолго.

Запросы, которые не про показ, в минус кладу сразу. Раз в неделю добираю хвосты из отчёта поисковых запросов. Чужой район и чужая вывеска тоже стоят в минусе группы.

Вакансия риелтора, работа, резюме, курсы и обучение
Ремонт, бригада, перепланировка, диван и кухня на заказ
Скачать планировку, картинки комнат и интерьер
Снять внутри покупки, если аренду не ведут
Купить внутри аренды, если продаж нет
Новостройка, если этот дом агентство не ведёт
Вторичка, если готовых квартир в работе нет
Посуточно, если сдают только на долгий срок
Чужой район и чужая вывеска

Перед запуском прохожу кабинет по пунктам

Сперва смотрю группы и площадки. Купить, снять, новостройка и вторичка разведены, и каждая группа есть только если агентство эту задачу ведёт. Поиск и сеть в разных кампаниях. По имени группы ясно, какой показ готовить.

Дальше сверяю тексты, цель и страницу. В заголовке видна задача. В Метрике стоят заявка на показ и звонок, по которому ставят встречу. Форма спрашивает, кто приедет и на какую задачу. Клик по цене финалом не считаю.

Купить, снять, новостройка и вторичка стоят отдельными группами
Группа открыта только там, где агентство задачу правда ведёт
Поиск и сеть разведены по кампаниям
Вакансии, ремонт и мебель не сидят в ключах
Курсы, картинки и чужой район стоят в минусе
Цель — заявка на показ или звонок
Страница совпадает с задачей объявления

Ряд тёмных кубов, через середину которых тянется коралловая линия

Группы, площадки, тексты, цель и страница сходятся в одну линию.

Если пункты сошлись, включаю показы. Дальше читаю поисковые запросы и добираю минус. Кабинет уже про конкретную задачу, а не про рынок вообще.

Что обычно спрашивают

Можно ли одну группу на все задачи?

Если агентство ведёт и покупку, и аренду, и новый дом, и вторичку, под каждую задачу своя группа и свой текст. Иначе на стойке не видно, какой показ готовить.

Снять всегда стоит рядом с купить?

Снять открываю только если агентство правда сдаёт. Нет аренды — фразы про снять стоят в минусе, а не в заголовке про покупку.

Новостройку можно склеить с вторичкой?

Если оба направления есть, группы остаются разными. Человек ищет новый дом или готовую квартиру. Общий заголовок собирает клик и теряет заявку на показ.

Что делать с двумя офисами?

Каждый офис получает свои группы и свой район. Два адреса в одном тексте не держу.

Директ

Разберу кабинет недвижимости

Разложу купить, снять, новостройку и вторичку по своим группам, если агентство их правда ведёт, отделю поиск от сети, уберу вакансии, ремонт и мебель и оставлю целью заявку на показ или звонок.

Разобрать Директ

Леонид Стрельцов

Интернет-маркетолог и автор материала

Обо мне

Max