Кейсы

+7 915 960 43 97

Блог

Как я собираю кабинет Яндекс Директа для коттеджного посёлка

19.10.2026 · 7 мин чтения

Тёмный дом на участке с коралловой кромкой на чёрном фоне

Коттеджный посёлок в кабинете я собираю как участок, дом с участком и показ на месте. Продажу любого жилья и квартиру застройщика сюда не переношу. Группу открываю, только если такой срез в этом посёлке правда есть. Поиск и сеть стоят разными кампаниями. Квартиру застройщика, риелтора и вакансию менеджера отсекаю заранее. Заявкой считаю просьбу записать на показ или звонок, а не клик по строке.

Сначала срез посёлка, потом фраза

Человек набирает не название посёлка ради названия. Ему нужен участок, дом уже вместе с землёй или день, когда можно приехать и посмотреть всё на месте. Одно объявление на три эти входа молчит. По нему не понять, что правда продают и кого встречать.

Продажу жилья я в этот кабинет не кладу: там чужие квартиры и съём. Кабинет застройщика тоже отдельный: квартира в новом доме, семейная планировка и коммерция в доме. Здесь разговор другой. Показать надо участок или дом с участком там, где стоит посёлок.

Голое слово коттедж в ключи не ставлю. Без среза оно тянет квартиру застройщика, риелтора и вакансию менеджера. Запись на показ в таком хвосте теряется. Подряд, когда дом строят на земле заказчика, тоже не этот кабинет: там другая встреча.

Группу открываю только на живой срез

Группу завожу, когда срез в этом посёлке есть. Участки не продают — фразы про участок сразу в минус. Дома вместе с землёй нет — группу про дом не открываю. На место не зовут — показ в заголовок не ставлю. Нет продажи — нет группы.

Три входа не склеиваю. Человеку за голым участком и семье, которой нужен дом уже с землёй, готовят разный показ. Визит не прячу в текст про участок: там хотят приехать, а не выбирать землю по строке.

Участок

Эту группу веду, только если в посёлке продают участки. В ключах участок, направление, где стоит посёлок, и показ. Заголовок просит записаться или позвонить и сказать, что нужен участок именно здесь. Размер земли и срок заезда в объявление не ставлю.

Продажу участков остановили — группу ставлю на паузу. Строку, будто участок всё ещё можно смотреть, в объявлении не оставляю.

Дом с участком

Дом с участком ставлю отдельно, и только когда дом продают вместе с землёй. Человек ищет одну встречу: и дом, и участок. В одном тексте с голым участком это не держу. На входе иначе неясно, что открывать на показе.

В тексте прошу день и спрашиваю, приедет семья или один человек. Если дом показывают только на месте, в ключах остаются дом с участком и показ. Стройку на чужой земле в эту группу не кладу.

Показ на месте

Показ на месте ставлю, когда в посёлок правда можно приехать. Это не картинка сверху и не общий рассказ. Человек ещё не выбрал участок или дом, ему нужен день на месте. В ключах показ посёлка, направление и запись. В тексте прошу день приезда.

Такого визита нет — группа на паузе, и объявление про участок её не подхватывает. Направление живёт внутри среза, а не на весь край. Один посёлок — одно объявление. Два посёлка в одной строке не держу: потом неясно, куда ехать.

Фраза называет направление этого посёлка. Показ в географии оставляю шире строки: человек мог написать дорогу, сидя в городе, и уже собираться ехать. Чужое направление, куда он не поедет, в ключи не кладу.

Срез	Когда группа есть	О чём фразы	Что считаю заявкой
Участок	участки в этом посёлке продают	участок, направление, показ	показ или звонок
Дом с участком	дом продают вместе с землёй	дом, участок, показ	показ или звонок
Показ на месте	в посёлок можно приехать	показ, день, направление	показ или звонок

Три тёмных объёма на общей коралловой полосе

Участок, дом с участком и показ на месте стоят отдельно. Пустой срез в кабинет не кладу.

Поиск держу отдельно от сети

Поиск отвечает человеку, который сам набрал срез: участок, дом с участком или показ на месте, часто с направлением. Текст называет тот же срез и просит день. Сеть в эту кампанию не входит. Там объявление видит тот, кто запрос не писал.

Когда поиск и сеть лежат вместе, я не вижу, пришёл человек со своей фразы или с чужого показа. Поэтому кампании разные. В сети тоже прошу записаться на показ.

Сеть включаю позже, когда из поиска уже есть записи. Клик встречу не ставит. Ручную ставку в сети кабинет не берёт, поэтому сеть я не веду той же рукой, что поиск.

Пока на звонок некому ответить, показы не кручу. Срез, который не продают, ставлю на паузу. Второй посёлок живёт своими фразами и своим направлением.

Площадка	Когда включаю	О чём текст	Чего не делаю
Поиск	с первого дня по живым срезам	участок, дом с участком или показ и день	не подмешиваю сеть
Сеть	после записей на показ из поиска	тот же срез и просьба записаться	не кладу в поисковую кампанию

Квартира застройщика, риелтор и вакансия снаружи

Квартира застройщика — чужая дверь. Человек ищет квартиру в новом доме, а не землю и не дом с участком. Такие запросы в три группы не попадают. Объявление про показ посёлка ему не открываю.

Риелтор подбирает чужое жильё. Человек ищет агента, который повезёт по объектам, а не день в этом посёлке. Строку про запись ему не открываю.

Вакансия менеджера — набор в штат. Человек ищет работу, резюме и смену в продажах. Соискателю показ участка не предлагаю.

На Авито участок или дом с участком может висеть отдельной карточкой, а в Директе я собираю запись на показ именно этого среза.

Заявка — это показ или звонок

В цель ставлю то, что закрывают на входе. Показ — назвали день и попросили показать срез: участок, дом с участком или сам посёлок на месте. Звонок считаю заявкой, когда в разговоре уже ясно, какой срез нужен. Клик по объявлению целью не делаю.

Заявка без среза для меня пустая. Не сказано, участок это, дом с участком или просто визит — на месте встречают не тех. Группа, текст и ответ называют один и тот же срез.

Оплата за конверсии в кабинете просит не меньше десяти достижений цели за неделю, а обучение занимает одну или две недели. Если записей на показ мало, эту оплату не включаю. Цель при этом не подменяю кликом.

В заголовке не обещаю, что участок свободен и дом уже стоит. Прошу записаться на показ или позвонить и сказать, какой срез нужен.

После клика человек видит тот же срез, что в строке. Общая страница посёлка собирает чужие запросы: квартиру застройщика, риелтора и вакансию менеджера. На странице оставляю срез и способ записи.

Минус-лист пишу до показов

Список пишу до запуска, иначе три среза спорят за одного человека. Общее вешаю на кампанию. То, что путает только один срез, дописываю в нём. Квартира застройщика, риелтор и вакансия менеджера среди участков не прячутся.

Чужой посёлок группой не делаю. Чужое направление и чужую вывеску убираю заранее. Раз в неделю дописываю минус из отчёта поисковых запросов.

Квартира застройщика и квартира в новом доме
Риелтор, агентство и подбор жилья
Вакансия менеджера, работа, резюме и смена
Участок, если его в этом посёлке не продают
Дом с участком, если дом с землёй не продают
Показ на месте, если визитов нет
Подряд на дом на земле заказчика
Не наше направление и чужой посёлок

Слева спокойный дом на плите, справа разъехавшиеся блоки

Слева свой срез посёлка, справа лишнее: чужие объёмы, которые к этой продаже не относятся.

Перед показом сверяю срезы

Сначала срезы. Участок, дом с участком и показ на месте открыты только там, где их правда ведут. В продаже пусто — группы нет.

Потом площадки и цель. Поисковую кампанию с сетевой не соединяю. В заголовке один срез. Прошу записаться на показ или позвонить. Клик целью не считаю. После перехода открывается тот же срез, что в строке.

Участок, дом с участком и показ на месте разведены, пустой группы нет
Группа есть только на срез, который правда ведут
Поиск живёт в своей кампании, сеть в своей
Квартира застройщика, риелтор и вакансия менеджера из ключей убраны
Заявка — это показ или звонок, а не клик по строке
После клика открывается тот же срез, что в заголовке

Ровный ряд тёмных объёмов и коралловая галочка

Перед показом три среза посёлка уже стоят в одном спокойном ряду.

Когда сверка сходится, показы включаю. Новые формулировки из отчёта потом допишу в минус. После этого кабинет говорит о срезе посёлка, а не о коттедже вообще.

Если коротко

Участок открывать, если его не продают?

Нет. Нет продажи — нет группы. Фразы про участок тогда стоят в минусе, и текст про дом с участком их не подхватывает.

Поиск и сеть можно склеить в первый день?

Нет. В день старта сеть не включаю. Сначала смотрю поиск по тем срезам, которые правда ведут. Позже сеть останется своей кампанией. И там, и там прошу записаться на показ или позвонить.

Вакансию менеджера можно оставить в широком ключе?

Нет. Это набор в штат, не показ посёлка. Квартира застройщика и риелтор уходят туда же, в минус, ещё до показов.

Директ

Разберу кабинет посёлка

Разложу участок, дом с участком и показ на месте по живым продажам, отделю поиск от сети, уберу квартиру застройщика, риелтора и вакансию менеджера и оставлю целью заявку на показ или звонок.

Разобрать Директ

Леонид Стрельцов

Интернет-маркетолог и автор материала

Обо мне

Max