Кейсы

+7 915 960 43 97

Блог

Как я собираю кабинет Яндекс Директа для застройщика

19.10.2026 · 7 мин чтения

Тёмный объём нового дома с коралловой кромкой на чёрном фоне

Застройщика в кабинете я собираю как квартиру в новом доме, семейную планировку и коммерцию в этом же доме. Продажа любого жилья, офис на месяцы и коворкинг здесь не живут. Группу открываю, только если такой срез в доме правда есть. Поиск и сеть стоят разными кампаниями. Риелтора, вторичку, коттеджный посёлок и вакансию менеджера отсекаю заранее. Заявкой считаю просьбу записать на показ или звонок, а не клик по строке.

Сначала срез дома, потом фраза

Человек набирает не вывеску застройщика. Ему нужна квартира в новом доме, планировка, где поместится семья, или помещение в этом же доме. Одно объявление на все три среза молчит. По нему не понять, что правда продают и кого звать на показ.

Продажу жилья я в этот кабинет не переношу: там ведут чужие квартиры. Офис на месяцы и коворкинг тоже собраны отдельно. Здесь встреча одна — показать то, что застройщик сам продаёт в своём доме.

Голую фразу новостройка в ключи не кладу. Без среза она тянет риелтора, вторичку, коттеджный посёлок и вакансию менеджера. Запись на показ в таком хвосте теряется.

Группу открываю только на живой срез

Группу завожу, когда срез в этом доме есть. Квартиры в новом доме не продают — фразы про квартиру сразу в минус. Семейных планировок нет — группу про семью не открываю. Коммерции в доме нет — помещение не пишу. Нет продажи — нет группы.

Три входа не склеиваю. Человек за квартирой в новом доме и семья, которой нужна своя планировка, ждут разного показа. Коммерцию не прячу внутрь текста про квартиру: там смотрят помещение, а не комнаты.

Квартира в новом доме

Эту группу веду, только если застройщик продаёт квартиры в этом новом доме. В ключах квартира в новом доме, район и показ. Заголовок просит записаться на показ или позвонить и сказать, что нужна квартира в этом доме. Срок сдачи и свободную квартиру в строку не ставлю.

Продажу квартир в этом доме остановили — группу ставлю на паузу. Вчерашнюю строку, будто квартиру уже можно смотреть, в объявлении не оставляю.

Семейная планировка

Семейную планировку ставлю отдельно, и только когда такие планы в доме правда есть. Семья ищет план, в котором можно жить вместе. В одном объявлении с общей квартирой это не держу: на входе неясно, какой план открывать на показе.

В тексте прошу дату и спрашиваю, приедет семья или один человек. Если план показывают только на встрече, в ключах остаётся семейная планировка и показ.

Коммерция в доме

Коммерцию в доме ставлю, когда застройщик продаёт помещение внутри этого жилого дома. Офис на месяцы и место в коворкинге сюда не входят. В ключах коммерция в доме, район и показ. В тексте прошу дату и зачем нужно помещение. Такой продажи нет — коммерция в минусе, и объявление про квартиру её не подхватывает.

Район живёт внутри среза, а не на весь город. Один дом — одно объявление. Два дома в одной строке не держу: потом неясно, куда ехать на показ.

Фраза называет город этого дома. Геотаргетинг на показ оставляю расширенным: человек мог написать город, сидя в другом месте, и уже ехать смотреть. Чужой город, куда он не едет, в ключи не кладу.

Срез	Когда группа есть	О чём фразы	Что считаю заявкой
Квартира в новом доме	квартиры в этом доме продают	новый дом, район, показ	показ или звонок
Семейная планировка	такие планы в доме есть	семья, планировка, показ	показ или звонок
Коммерция в доме	помещение в доме продают	коммерция в доме, дата, район	показ или звонок

Три тёмных объёма дома на общей коралловой полосе

Квартира в новом доме, семейная планировка и коммерция в доме стоят отдельно. Пустой срез в кабинет не кладу.

Поиск держу отдельно от сети

Поиск отвечает человеку, который сам набрал срез: квартиру в новом доме, семейную планировку или коммерцию в доме, часто с районом. Текст называет тот же срез и просит дату показа. Сеть в эту кампанию не входит. Там объявление видит тот, кто запрос не писал.

Когда поиск и сеть лежат вместе, я не вижу, пришёл человек с фразы или с чужого показа. Кампании поэтому разные. В сети тоже прошу записаться на показ.

Сеть включаю позже, когда из поиска уже есть записи на показ. Клик встречу не ставит. Ручную ставку в сети кабинет не берёт, поэтому сеть я не веду той же рукой, что поиск.

Пока на звонок некому ответить, показы не кручу. Срез, который не продают, ставлю на паузу. Второй дом живёт своими фразами и своим районом.

Площадка	Когда включаю	О чём текст	Чего не делаю
Поиск	с первого дня по живым срезам	квартира, семейная планировка или коммерция и показ	не подмешиваю сеть
Сеть	после записей на показ из поиска	тот же срез и просьба записаться	не кладу в поисковую кампанию

Риелтор, вторичка, посёлок и вакансия снаружи

Риелтор — чужая дверь. Человек ищет агента, который подберёт жильё, а не показ дома этого застройщика. Такие запросы в три группы не попадают. Объявление про запись на показ ему не открываю.

Вторичка — готовая квартира от хозяина, не квартира в новом доме. Семейную планировку застройщика на этот запрос не ставлю.

Коттеджный посёлок — дома с участками, не квартира и не помещение внутри жилого дома. Строку про показ дома этому запросу не открываю.

Вакансия менеджера — набор в штат. Человек ищет работу, резюме и смену в отделе продаж. Соискателю показ квартиры не предлагаю.

На Авито квартира в новом доме может висеть отдельной карточкой, а в Директе я собираю запись на показ именно этого среза.

Заявка — это показ или звонок

В цель ставлю то, что закрывают на входе. Показ — назвали дату и попросили показать срез: квартиру в новом доме, семейную планировку или коммерцию в доме. Звонок считаю заявкой, когда в разговоре уже ясно, какой срез нужен. Клик по объявлению целью не делаю.

Заявка без среза для меня пустая. Не сказано, квартира это, семейная планировка или коммерция — на показе гадают и встречают не тех. Группа, текст и ответ называют один и тот же срез.

Оплата за конверсии в кабинете просит не меньше десяти достижений цели за неделю, а обучение занимает одну или две недели. Если записей на показ мало, эту оплату не включаю. Цель при этом не подменяю кликом.

В заголовке не обещаю, что квартира свободна и дом уже сдан. Прошу записаться на показ или позвонить и сказать, какой срез нужен.

После клика человек видит тот же срез, что в строке. Общая страница жилого комплекса добирает чужие запросы: риелтора, вторичку, коттеджный посёлок и вакансию менеджера. На странице оставляю срез и способ записи.

Минус-лист пишу до показов

Список пишу до запуска, иначе три среза спорят за одного человека. Общее вешаю на кампанию. То, что путает один срез, дописываю только в нём. Риелтор, вторичка, коттеджный посёлок и вакансия менеджера среди квартир дома не прячутся.

Чужую квартиру группой не делаю, если здесь только дом застройщика. Чужой район и чужую вывеску убираю заранее. Раз в неделю дописываю минус из отчёта поисковых запросов.

Риелтор, агентство и подбор жилья
Вторичка и квартира от хозяина
Коттеджный посёлок и дом с участком
Вакансия менеджера, работа, резюме и смена
Квартира в новом доме, если её в этом доме не продают
Семейная планировка, если таких планов нет
Коммерция в доме, если помещение не продают
Не наш район, другой город, чужой дом

Слева ровный объём дома, справа разъехавшиеся прямоугольники

Слева свой срез дома, справа лишнее: чужие объёмы, которые к этой продаже не относятся.

Перед показом сверяю срезы

Сначала срезы. Квартира в новом доме, семейная планировка и коммерция в доме открыты только там, где их правда продают. В продаже пусто — группы нет.

Потом площадки и цель. Поисковую кампанию с сетевой не соединяю. В заголовке один срез. Прошу записаться на показ или позвонить. Клик целью не считаю. После перехода открывается тот же срез, что в строке.

Квартира в новом доме, семейная планировка и коммерция в доме разведены, пустой группы нет
Группа есть только на срез, который правда продают
Поиск живёт в своей кампании, сеть в своей
Риелтор, вторичка, коттеджный посёлок и вакансия менеджера из ключей убраны
Заявка — это показ или звонок, а не клик по строке
После клика открывается тот же срез, что в заголовке

Ровный ряд объёмов дома и коралловая галочка на тонкой полосе

Перед показом три среза застройщика уже стоят в одном спокойном ряду.

Когда сверка сходится, показы включаю. Новые формулировки из отчёта потом допишу в минус. После этого кабинет говорит о срезе дома, а не о застройщике вообще.

Если коротко

Квартиру в новом доме открывать, если её не продают?

Нет. Нет продажи — нет группы. Фразы про квартиру в новом доме тогда стоят в минусе, и текст про семейную планировку их не подхватывает.

Поиск и сеть можно склеить в первый день?

Нет. В день старта сеть не включаю. Сначала смотрю поиск по тем срезам, которые правда продают. Позже сеть останется своей кампанией. И там, и там прошу записаться на показ или позвонить.

Вакансию менеджера можно оставить в широком ключе?

Нет. Это набор в штат, не показ дома. Риелтор, вторичка и коттеджный посёлок уходят туда же, в минус, ещё до показов.

Директ

Разберу кабинет застройщика

Разложу квартиру в новом доме, семейную планировку и коммерцию в доме по живым продажам, отделю поиск от сети, уберу риелтора, вторичку, коттеджный посёлок и вакансию менеджера и оставлю целью заявку на показ или звонок.

Разобрать Директ

Леонид Стрельцов

Интернет-маркетолог и автор материала

Обо мне

Max